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行政法 公営住宅の使用関係への民事上の信頼関係の法理の適用 最一小判昭和59年12月13日
概要
公営住宅の使用関係にも民事上の信頼関係の法理の適用がある。
判例
事案：Xの所有する公営住宅に入居していたYは、Xの許可を受けることなく、同住宅に増築等をしたため、XはYに対して公営住宅法32条に基づき、使用許可を取り消し、住宅の明渡しを請求した事案において、公営住宅の使用関係についても信頼関係の法理が適用されるか否かが問題となった。
判旨：「公営住宅の使用関係については、公営住宅法及びこれに基づく条例が特別法として民法及び借家法に優先して適用されるが、法及び条例に特別の定めがない限り、原則として一般法である民法及び借家法の適用があり、その契約関係を規律するについては、信頼関係の法理の適用があるものと解すべきである。ところで、右法及び条例の規定によれば、事業主体は、公営住宅の入居者を決定するについては入居者を選択する自由を有しないものと解されるが、事業主体と入居者との間に公営住宅の使用関係が設定されたのちにおいては、両者の間には信頼関係を基礎とする法律関係が存するものというべきであるから、公営住宅の使用者が法の定める公営住宅の明渡請求事由に該当する行為をした場合であっても、賃貸人である事業主体との間の信頼関係を破壊するとは認め難い特段の事情があるときには、事業主体の長は、当該使用者に対し、その住宅の使用関係を取消し、その明渡を請求することはできないものと解するのが相当である。」
判旨：「公営住宅の使用関係については、公営住宅法及びこれに基づく条例が特別法として民法及び借家法に優先して適用されるが、法及び条例に特別の定めがない限り、原則として一般法である民法及び借家法の適用があり、その契約関係を規律するについては、信頼関係の法理の適用があるものと解すべきである。ところで、右法及び条例の規定によれば、事業主体は、公営住宅の入居者を決定するについては入居者を選択する自由を有しないものと解されるが、事業主体と入居者との間に公営住宅の使用関係が設定されたのちにおいては、両者の間には信頼関係を基礎とする法律関係が存するものというべきであるから、公営住宅の使用者が法の定める公営住宅の明渡請求事由に該当する行為をした場合であっても、賃貸人である事業主体との間の信頼関係を破壊するとは認め難い特段の事情があるときには、事業主体の長は、当該使用者に対し、その住宅の使用関係を取消し、その明渡を請求することはできないものと解するのが相当である。」
過去問・解説
（H18 司法 第25問 ウ）
公営住宅法及びこれに基づく条例の規定によれば、公営住宅の事業主体は、公営住宅の入居者を決定するに際しては入居者を選択する自由は認められていないと解されるので、入居後における入居者と事業主体との間の公営住宅の使用関係について、賃貸借契約関係における信頼関係の法理の適用はない。
公営住宅法及びこれに基づく条例の規定によれば、公営住宅の事業主体は、公営住宅の入居者を決定するに際しては入居者を選択する自由は認められていないと解されるので、入居後における入居者と事業主体との間の公営住宅の使用関係について、賃貸借契約関係における信頼関係の法理の適用はない。
（正答）✕
（解説）
判例（最判昭59.12.13）は、「事業主体は、公営住宅の入居者を決定するについては入居者を選択する自由を有しないものと解されるが、事業主体と入居者との間に公営住宅の使用関係が設定されたのちにおいては、両者の間には信頼関係を基礎とする法律関係が存するものというべきであるから、公営住宅の使用者が法の定める公営住宅の明渡請求事由に該当する行為をした場合であっても、賃貸人である事業主体との間の信頼関係を破壊するとは認め難い特段の事情があるときには、事業主体の長は、当該使用者に対し、その住宅の使用関係を取消し、その明渡を請求することはできない…。」として、公営住宅の事業主体と入居者との間の公営住宅の使用関係について、賃貸借契約関係における信頼関係の法理を適用できることを示している。
判例（最判昭59.12.13）は、「事業主体は、公営住宅の入居者を決定するについては入居者を選択する自由を有しないものと解されるが、事業主体と入居者との間に公営住宅の使用関係が設定されたのちにおいては、両者の間には信頼関係を基礎とする法律関係が存するものというべきであるから、公営住宅の使用者が法の定める公営住宅の明渡請求事由に該当する行為をした場合であっても、賃貸人である事業主体との間の信頼関係を破壊するとは認め難い特段の事情があるときには、事業主体の長は、当該使用者に対し、その住宅の使用関係を取消し、その明渡を請求することはできない…。」として、公営住宅の事業主体と入居者との間の公営住宅の使用関係について、賃貸借契約関係における信頼関係の法理を適用できることを示している。
（R6 予備 第13問 イ）
公営住宅の使用関係については、基本的に私人間の家屋賃貸借関係と異なるところはないから、公営住宅法及びこれに基づく条例に特別の定めがない限り、原則として民法及び借地借家法が適用される。
公営住宅の使用関係については、基本的に私人間の家屋賃貸借関係と異なるところはないから、公営住宅法及びこれに基づく条例に特別の定めがない限り、原則として民法及び借地借家法が適用される。
（正答）〇
（解説）
判例（最判昭59.12.13）は、「公営住宅の使用関係については、公営住宅法及びこれに基づく条例が特別法として民法及び借家法に優先して適用されるが、法及び条例に特別の定めがない限り、原則として一般法である民法及び借家法の適用があり、その契約関係を規律するについては、信頼関係の法理の適用がある…。」としている。
判例（最判昭59.12.13）は、「公営住宅の使用関係については、公営住宅法及びこれに基づく条例が特別法として民法及び借家法に優先して適用されるが、法及び条例に特別の定めがない限り、原則として一般法である民法及び借家法の適用があり、その契約関係を規律するについては、信頼関係の法理の適用がある…。」としている。
