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民法 賃貸建物の所有権移転と敷金の承継 最一小判昭和44年7月17日
概要
建物賃貸借契約において建物の所有権移転に伴い賃貸人たる地位に承継があった場合には、旧賃貸人に差し入れられた敷金は、賃借人の旧賃貸人に対する未払賃料債務があればその弁済としてこれに当然充当され、その限度において敷金返還請求権は消滅し、残額についてのみその権利義務関係が新賃貸人に承継される。
判例
事案：建物賃貸借契約において建物の所有権移転に伴い賃貸人たる地位に承継があった場合において、旧賃貸人に差し入れられた敷金の帰趨が問題となった。
判旨：「敷金は、賃貸借契約終了の際に賃借人の賃料債務不履行があるときは、その弁済として当然これに充当される性質のものであるから、建物賃貸借契約において該建物の所有権移転に伴い賃貸人たる地位に承継があつた場合には、旧賃貸人に差し入れられた敷金は、賃借人の旧賃貸人に対する未払賃料債務があればその弁済としてこれに当然充当され、その限度において敷金返還請求権は消滅し、残額についてのみその権利義務関係が新賃貸人に承継されるものと解すべきである。」
判旨：「敷金は、賃貸借契約終了の際に賃借人の賃料債務不履行があるときは、その弁済として当然これに充当される性質のものであるから、建物賃貸借契約において該建物の所有権移転に伴い賃貸人たる地位に承継があつた場合には、旧賃貸人に差し入れられた敷金は、賃借人の旧賃貸人に対する未払賃料債務があればその弁済としてこれに当然充当され、その限度において敷金返還請求権は消滅し、残額についてのみその権利義務関係が新賃貸人に承継されるものと解すべきである。」
過去問・解説
（H20 司法 第25問 1）
建物賃貸借契約において、当該建物の所有権移転に伴い賃貸人たる地位に承継があった場合には、旧賃貸人に差し入れられた敷金は、未払賃料債務があればこれに当然充当され、残額についてその権利義務関係が新賃貸人に承継される。
建物賃貸借契約において、当該建物の所有権移転に伴い賃貸人たる地位に承継があった場合には、旧賃貸人に差し入れられた敷金は、未払賃料債務があればこれに当然充当され、残額についてその権利義務関係が新賃貸人に承継される。
（正答）〇
（解説）
判例（最判昭44.7.17）は、「建物賃貸借契約において該建物の所有権移転に伴い賃貸人たる地位に承継があつた場合には、旧賃貸人に差し入れられた敷金は、賃借人の旧賃貸人に対する未払賃料債務があればその弁済としてこれに当然充当され、その限度において敷金返還請求権は消滅し、残額についてのみその権利義務関係が新賃貸人に承継されるものと解すべきである。」と判示している。
判例（最判昭44.7.17）は、「建物賃貸借契約において該建物の所有権移転に伴い賃貸人たる地位に承継があつた場合には、旧賃貸人に差し入れられた敷金は、賃借人の旧賃貸人に対する未払賃料債務があればその弁済としてこれに当然充当され、その限度において敷金返還請求権は消滅し、残額についてのみその権利義務関係が新賃貸人に承継されるものと解すべきである。」と判示している。
（H22 司法 第23問 イ）
判例によれば、賃貸借の目的物が譲渡され、その譲受人が賃貸人たる地位を承継した場合において、その承継前に、賃借人が従前の賃貸人に対して賃貸借契約上の未履行の債務を負担していたときには、敷金は従前の賃貸人に対する上記債務の弁済に充当され、残額があれば、その返還債務が譲受人に承継される。
判例によれば、賃貸借の目的物が譲渡され、その譲受人が賃貸人たる地位を承継した場合において、その承継前に、賃借人が従前の賃貸人に対して賃貸借契約上の未履行の債務を負担していたときには、敷金は従前の賃貸人に対する上記債務の弁済に充当され、残額があれば、その返還債務が譲受人に承継される。
（正答）〇
（解説）
判例（最判昭44.7.17）は、「建物賃貸借契約において該建物の所有権移転に伴い賃貸人たる地位に承継があつた場合には、旧賃貸人に差し入れられた敷金は、賃借人の旧賃貸人に対する未払賃料債務があればその弁済としてこれに当然充当され、その限度において敷金返還請求権は消滅し、残額についてのみその権利義務関係が新賃貸人に承継されるものと解すべきである。」と判示している。
判例（最判昭44.7.17）は、「建物賃貸借契約において該建物の所有権移転に伴い賃貸人たる地位に承継があつた場合には、旧賃貸人に差し入れられた敷金は、賃借人の旧賃貸人に対する未払賃料債務があればその弁済としてこれに当然充当され、その限度において敷金返還請求権は消滅し、残額についてのみその権利義務関係が新賃貸人に承継されるものと解すべきである。」と判示している。
（H26 司法 第26問 1）
建物の賃貸借契約において、目的建物の譲受人が賃貸人たる地位を承継した場合、敷金は譲渡人に対する賃貸借契約上の債務があればこれに充当された上で譲受人に承継されるため、賃借人は、賃貸借契約が終了し目的建物を明け渡したときは、譲受人に対し、敷金の返還を請求することができる。
建物の賃貸借契約において、目的建物の譲受人が賃貸人たる地位を承継した場合、敷金は譲渡人に対する賃貸借契約上の債務があればこれに充当された上で譲受人に承継されるため、賃借人は、賃貸借契約が終了し目的建物を明け渡したときは、譲受人に対し、敷金の返還を請求することができる。
（正答）〇
（解説）
判例（最判昭44.7.17）は、「建物賃貸借契約において該建物の所有権移転に伴い賃貸人たる地位に承継があつた場合には、旧賃貸人に差し入れられた敷金は、賃借人の旧賃貸人に対する未払賃料債務があればその弁済としてこれに当然充当され、その限度において敷金返還請求権は消滅し、残額についてのみその権利義務関係が新賃貸人に承継されるものと解すべきである。」と判示している。したがって、建物の賃貸借契約において、目的建物の譲受人が賃貸人たる地位を承継した場合、敷金は譲渡人に対する賃貸借契約上の債務があればこれに充当された上で譲受人に承継されるため、賃借人は、賃貸借契約が終了し目的建物を明け渡したときは、譲受人に対し、敷金の返還を請求することができる。
判例（最判昭44.7.17）は、「建物賃貸借契約において該建物の所有権移転に伴い賃貸人たる地位に承継があつた場合には、旧賃貸人に差し入れられた敷金は、賃借人の旧賃貸人に対する未払賃料債務があればその弁済としてこれに当然充当され、その限度において敷金返還請求権は消滅し、残額についてのみその権利義務関係が新賃貸人に承継されるものと解すべきである。」と判示している。したがって、建物の賃貸借契約において、目的建物の譲受人が賃貸人たる地位を承継した場合、敷金は譲渡人に対する賃貸借契約上の債務があればこれに充当された上で譲受人に承継されるため、賃借人は、賃貸借契約が終了し目的建物を明け渡したときは、譲受人に対し、敷金の返還を請求することができる。
（H28 司法 第25問 オ）
建物賃貸借契約において、当該建物の所有権移転に伴い賃貸人たる地位の承継があった場合は、承継の時点で旧賃貸人に対する未払の賃料債務があっても、旧賃貸人に差し入れられた敷金全額についての権利義務関係が新賃貸人に承継される。
建物賃貸借契約において、当該建物の所有権移転に伴い賃貸人たる地位の承継があった場合は、承継の時点で旧賃貸人に対する未払の賃料債務があっても、旧賃貸人に差し入れられた敷金全額についての権利義務関係が新賃貸人に承継される。
（正答）✕
（解説）
解説（最判昭44.7.17）は、「建物賃貸借契約において該建物の所有権移転に伴い賃貸人たる地位に承継があつた場合には、旧賃貸人に差し入れられた敷金は、賃借人の旧賃貸人に対する未払賃料債務があればその弁済としてこれに当然充当され、その限度において敷金返還請求権は消滅し、残額についてのみその権利義務関係が新賃貸人に承継されるものと解すべきである。」と判示している。
解説（最判昭44.7.17）は、「建物賃貸借契約において該建物の所有権移転に伴い賃貸人たる地位に承継があつた場合には、旧賃貸人に差し入れられた敷金は、賃借人の旧賃貸人に対する未払賃料債務があればその弁済としてこれに当然充当され、その限度において敷金返還請求権は消滅し、残額についてのみその権利義務関係が新賃貸人に承継されるものと解すべきである。」と判示している。
（R4 司法 第26問 オ）
AはBからその所有する甲建物を賃借してBに敷金を交付した。BがCに甲建物を譲渡し、Cが賃貸人たる地位を承継した場合において、AがBに対して賃貸借契約上の未履行の債務を負担していたときは、敷金はその債務の弁済に充当され、残額があれば、その返還に係る債務がCに承継される。
AはBからその所有する甲建物を賃借してBに敷金を交付した。BがCに甲建物を譲渡し、Cが賃貸人たる地位を承継した場合において、AがBに対して賃貸借契約上の未履行の債務を負担していたときは、敷金はその債務の弁済に充当され、残額があれば、その返還に係る債務がCに承継される。
（正答）〇
（解説）
判例（最判昭44.7.17）は、「建物賃貸借契約において該建物の所有権移転に伴い賃貸人たる地位に承継があつた場合には、旧賃貸人に差し入れられた敷金は、賃借人の旧賃貸人に対する未払賃料債務があればその弁済としてこれに当然充当され、その限度において敷金返還請求権は消滅し、残額についてのみその権利義務関係が新賃貸人に承継されるものと解すべきである。」と判示している。したがって、BがCに甲建物を譲渡し、Cが賃貸人たる地位を承継した場合において、AがBに対して賃貸借契約上の未履行の債務を負担していたときは、敷金はその債務の弁済に充当され、残額があれば、その返還に係る債務がCに承継される。
判例（最判昭44.7.17）は、「建物賃貸借契約において該建物の所有権移転に伴い賃貸人たる地位に承継があつた場合には、旧賃貸人に差し入れられた敷金は、賃借人の旧賃貸人に対する未払賃料債務があればその弁済としてこれに当然充当され、その限度において敷金返還請求権は消滅し、残額についてのみその権利義務関係が新賃貸人に承継されるものと解すべきである。」と判示している。したがって、BがCに甲建物を譲渡し、Cが賃貸人たる地位を承継した場合において、AがBに対して賃貸借契約上の未履行の債務を負担していたときは、敷金はその債務の弁済に充当され、残額があれば、その返還に係る債務がCに承継される。
