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民法 賃料自動改定特約がある場合の賃料減額請求の可否 最二小判平成20年2月29日
概要
建物賃貸借契約について賃料自動増額特約が定められていた場合においても、借地借家法32条1項の適用は排除されず、同項本文に基づき賃料減額請求をすることができる。
判例
事案：建物賃貸借契約について賃料自動増額特約が定められていた場合において、借地借家法32条1項本文に基づき賃料減額請求をすることができるかが問題となった。
判旨：「借地借家法32条1項の規定は、強行法規であり、賃料自動改定特約によってその適用を排除することはできないものである（最高裁昭和28年（オ）第861号同31年5月15日第三小法廷判決・民集10巻5号496頁、最高裁昭和54年（オ）第593号同56年4月20日第二小法廷判決・民集35巻3号656頁、最高裁平成14年（受）第689号同15年6月12日第一小法廷判決・民集57巻6号595頁参照）。」
判旨：「借地借家法32条1項の規定は、強行法規であり、賃料自動改定特約によってその適用を排除することはできないものである（最高裁昭和28年（オ）第861号同31年5月15日第三小法廷判決・民集10巻5号496頁、最高裁昭和54年（オ）第593号同56年4月20日第二小法廷判決・民集35巻3号656頁、最高裁平成14年（受）第689号同15年6月12日第一小法廷判決・民集57巻6号595頁参照）。」
過去問・解説
（R6 司法 第27問 イ）
建物賃貸借契約に賃料自動増額特約が定められていたときは、賃借人は、賃貸人に対し賃料減額請求権を行使することができない。
建物賃貸借契約に賃料自動増額特約が定められていたときは、賃借人は、賃貸人に対し賃料減額請求権を行使することができない。
（正答）✕
（解説）
判例（最判平20.2.29）は、「借地借家法32条1項の規定は、強行法規であり、賃料自動改定特約によってその適用を排除することはできないものである…。」と判示している。そして、借地借家法32条1項本文は、「建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。」と規定している。
したがって、建物賃貸借契約に賃料自動増額特約が定められていたとしても、賃借人は、賃貸人に対し、借地借家法32条1項に基づき賃料減額請求権を行使することができる。
判例（最判平20.2.29）は、「借地借家法32条1項の規定は、強行法規であり、賃料自動改定特約によってその適用を排除することはできないものである…。」と判示している。そして、借地借家法32条1項本文は、「建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。」と規定している。
したがって、建物賃貸借契約に賃料自動増額特約が定められていたとしても、賃借人は、賃貸人に対し、借地借家法32条1項に基づき賃料減額請求権を行使することができる。
