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短答判例
177条における「第三者」の意義 最三小判昭和49年3月19日
概要
賃貸中の宅地が譲渡された場合、当該宅地上に登記ある建物を所有する当該宅地の賃借人は177条の「第三者」に当たるため、宅地の譲受人は、登記を経由しなければ、賃借人に対して宅地の所有権の移転及び賃貸人たる地位を主張することができない。
判例
事案：賃貸中の宅地が譲渡された場合、当該宅地上に登記ある建物を所有する当該宅地の賃借人が、177条の「第三者」に当たるかが問題となった。
要旨：「本件宅地の賃借人としてその賃借地上に登記ある建物を所有するAは本件宅地の所有権の得喪につき利害関係を有する第三者であるから、民法177条の規定上、BとしてはAに対し本件宅地の所有権の移転につきその登記を経由しなければこれをAに対抗することができず、したがつてまた、賃貸人たる地位を主張することができないものと解するのが、相当である（大審院 昭和8年（オ）第60号同年5月9日判決・民集12巻1123頁参照）。」
要旨：「本件宅地の賃借人としてその賃借地上に登記ある建物を所有するAは本件宅地の所有権の得喪につき利害関係を有する第三者であるから、民法177条の規定上、BとしてはAに対し本件宅地の所有権の移転につきその登記を経由しなければこれをAに対抗することができず、したがつてまた、賃貸人たる地位を主張することができないものと解するのが、相当である（大審院 昭和8年（オ）第60号同年5月9日判決・民集12巻1123頁参照）。」
過去問・解説
（H28 司法 第36問 ウ）
Dは、建物所有を目的としてAから甲土地を賃借し、甲土地上に乙建物を建築してD名義で乙建物の所有権保存登記を有している。Aは、BからBの取引上の信用のために、甲土地の所有権を仮装譲渡するように依頼を受け、Bへの所有権移転登記を了した。この場合において、Bから甲土地を仮装譲渡であることについて善意で譲り受けて登記を備えたCは、仮装譲渡であることをDが知っていたときは、甲土地の賃借権を否定することができる。
Dは、建物所有を目的としてAから甲土地を賃借し、甲土地上に乙建物を建築してD名義で乙建物の所有権保存登記を有している。Aは、BからBの取引上の信用のために、甲土地の所有権を仮装譲渡するように依頼を受け、Bへの所有権移転登記を了した。この場合において、Bから甲土地を仮装譲渡であることについて善意で譲り受けて登記を備えたCは、仮装譲渡であることをDが知っていたときは、甲土地の賃借権を否定することができる。
（正答）✕
（解説）
判例（最判昭49.3.19）は、賃貸中の宅地が譲渡された場合、当該宅地上に登記のある建物を所有する賃借人は、宅地の所有権の得喪について177条の「第三者」に当たる旨判示している。また、借地借家法10条1項は、「借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。」と規定している。
本肢では、Cは、AB間の譲渡が仮装譲渡であることについて善意であるため、94条2項の「善意の第三者」に当たり、甲土地の所有権を取得する。他方、Dは、真の所有者Aから建物所有を目的として甲土地を賃借し、Cの取得に先立って、甲土地上にD名義の登記がある乙建物を所有している。そのため、Dは、借地借家法10条1項により、甲土地の賃借権をCに対抗することができる。これは、Dが仮装譲渡を知っていたかどうかによって左右されない。
したがって、Cは、Dの甲土地の賃借権を否定することができない。
判例（最判昭49.3.19）は、賃貸中の宅地が譲渡された場合、当該宅地上に登記のある建物を所有する賃借人は、宅地の所有権の得喪について177条の「第三者」に当たる旨判示している。また、借地借家法10条1項は、「借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。」と規定している。
本肢では、Cは、AB間の譲渡が仮装譲渡であることについて善意であるため、94条2項の「善意の第三者」に当たり、甲土地の所有権を取得する。他方、Dは、真の所有者Aから建物所有を目的として甲土地を賃借し、Cの取得に先立って、甲土地上にD名義の登記がある乙建物を所有している。そのため、Dは、借地借家法10条1項により、甲土地の賃借権をCに対抗することができる。これは、Dが仮装譲渡を知っていたかどうかによって左右されない。
したがって、Cは、Dの甲土地の賃借権を否定することができない。
