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民法 賃借権者の対抗要件 最大判昭和41年4月27日
概要
土地賃借人は、借地上に建物を所有していても、他人名義で所有権保存登記をした場合においては、たとえ当該登記が借地人の親族名義であったとしても、借地借家法10条1項の「登記」に当たらないから、借地権を第三者に対抗できない。
判例
事案：土地賃借人が、借地上に建物を所有しており、当該建物について親族名義の所有権保存登記をしていた場合において、当該土地賃借人が、その借地権を第三者に対抗できるかが問題となった。
判旨：「地上建物を所有する賃借権者は、自己の名義で登記した建物を有することにより、始めて右賃借権を第三者に対抗し得るものと解すべく、地上建物を所有する賃借権者が、自らの意思に基づき、他人名義で建物の保存登記をしたような場合には、当該賃借権者はその賃借権を第三者に対抗することはできないものといわなければならない。けだし、他人名義の建物の登記によつては、自己の建物の所有権さえ第三者に対抗できないものであり、自己の建物の所有権を対抗し得る登記あることを前提として、これを以つて賃借権の登記に代えんとする建物保護法1条の法意に照し、かかる場合は、同法の保護を受けるに値しないからである。」
「Aは、自らの意思により、長男Bに無断でその名義を以つて建物の保存登記をしたものであるというのであつて、たとえ右BがAと氏を同じくする未成年の長男であつて、自己と共同で右建物を利用する関係にあ…つたとしても、これを以てA名義の保存登記とはいい得ないこと明らかであるから、Aが登記ある建物を有するものとして、右建物保護法により土地賃借権を第三者に対抗することは許されないものである。」
判旨：「地上建物を所有する賃借権者は、自己の名義で登記した建物を有することにより、始めて右賃借権を第三者に対抗し得るものと解すべく、地上建物を所有する賃借権者が、自らの意思に基づき、他人名義で建物の保存登記をしたような場合には、当該賃借権者はその賃借権を第三者に対抗することはできないものといわなければならない。けだし、他人名義の建物の登記によつては、自己の建物の所有権さえ第三者に対抗できないものであり、自己の建物の所有権を対抗し得る登記あることを前提として、これを以つて賃借権の登記に代えんとする建物保護法1条の法意に照し、かかる場合は、同法の保護を受けるに値しないからである。」
「Aは、自らの意思により、長男Bに無断でその名義を以つて建物の保存登記をしたものであるというのであつて、たとえ右BがAと氏を同じくする未成年の長男であつて、自己と共同で右建物を利用する関係にあ…つたとしても、これを以てA名義の保存登記とはいい得ないこと明らかであるから、Aが登記ある建物を有するものとして、右建物保護法により土地賃借権を第三者に対抗することは許されないものである。」
過去問・解説
（H28 司法 第25問 ア）
建物所有を目的とする土地賃貸借の賃借人が、その親族名義で所有権保存登記をした建物を借地上に所有していても、当該借地の新取得者に対し借地権を対抗できない。
建物所有を目的とする土地賃貸借の賃借人が、その親族名義で所有権保存登記をした建物を借地上に所有していても、当該借地の新取得者に対し借地権を対抗できない。
（正答）〇
（解説）
判例（最大判昭41.4.27）は、土地賃借人は、借地上に建物を所有していても、他人名義で所有権保存登記をした場合においては、たとえ当該登記が借地人と同居する親族の名義であったとしても、借地借家法10条1項の「登記」に当たらないから、借地権を第三者に対抗できない旨判示している。
判例（最大判昭41.4.27）は、土地賃借人は、借地上に建物を所有していても、他人名義で所有権保存登記をした場合においては、たとえ当該登記が借地人と同居する親族の名義であったとしても、借地借家法10条1項の「登記」に当たらないから、借地権を第三者に対抗できない旨判示している。
（R2 予備 第3問 イ）
Aが所有する甲土地をAから賃借したBは、甲土地上に建築した自己所有建物につき、Bの妻C名義で所有権保存登記をした。この場合において、Aが甲土地をDに売却してAからDへの所有権移転登記がされたときは、Bは、甲土地の賃借権をDに対抗することができる。
Aが所有する甲土地をAから賃借したBは、甲土地上に建築した自己所有建物につき、Bの妻C名義で所有権保存登記をした。この場合において、Aが甲土地をDに売却してAからDへの所有権移転登記がされたときは、Bは、甲土地の賃借権をDに対抗することができる。
（正答）✕
（解説）
判例（最大判昭41.4.27）は、本肢と同種の事案において、土地賃借人は、借地上に建物を所有していても、他人名義で所有権保存登記をした場合においては、たとえ当該登記が借地人と同居する親族の名義であったとしても、借地借家法10条1項の「登記」に当たらないから、借地権を第三者に対抗できない旨判示している。したがって、本肢においても、甲土地上に建築した自己所有建物につき、妻C名義で所有権保存登記をしたBは、甲土地の賃借権を第三者Dに対抗することができない。
判例（最大判昭41.4.27）は、本肢と同種の事案において、土地賃借人は、借地上に建物を所有していても、他人名義で所有権保存登記をした場合においては、たとえ当該登記が借地人と同居する親族の名義であったとしても、借地借家法10条1項の「登記」に当たらないから、借地権を第三者に対抗できない旨判示している。したがって、本肢においても、甲土地上に建築した自己所有建物につき、妻C名義で所有権保存登記をしたBは、甲土地の賃借権を第三者Dに対抗することができない。
（R6 司法 第27問 オ）
借地権者は、同居する子の名義で所有権保存登記がされた建物を借地上に所有していても、借地権をもって当該借地の譲受人に対抗することができない。
借地権者は、同居する子の名義で所有権保存登記がされた建物を借地上に所有していても、借地権をもって当該借地の譲受人に対抗することができない。
（正答）〇
（解説）
判例（最大判昭41.4.27）は、土地賃借人は、借地上に建物を所有していても、他人名義で所有権保存登記をした場合においては、たとえ当該登記が借地人と同居する親族の名義であったとしても、借地借家法10条1項の「登記」に当たらないから、借地権を第三者に対抗できない旨判示している。
判例（最大判昭41.4.27）は、土地賃借人は、借地上に建物を所有していても、他人名義で所有権保存登記をした場合においては、たとえ当該登記が借地人と同居する親族の名義であったとしても、借地借家法10条1項の「登記」に当たらないから、借地権を第三者に対抗できない旨判示している。
