賃貸借

事案：不動産についての賃貸借契約が締結された場合において、その賃借人が、賃貸人に対して賃貸借の登記を請求する権利を有するかが問題となった。

判旨：「不動産ノ賃貸借ニ付キテ登記ヲ為スコトハ民法第605条ノ認許スル所ナレトモ賃借人ハ登記ニ関スル特約ヲ為サスシテ唯賃貸借契約ノミニ依リ当然登記請求権ヲ有スルヤ否ヤニ至リテハ直接ニ之ヲ規定シタル注文ナシ然レトモ不動産ノ賃貸借ト雖モ其性質ニ於テハ当事者間ニ債権関係ヲ発生スルニ止マリ唯其登記ヲ為シタル場合ニ於テ爾後其不動産ニ付キ物権ヲ取得シタルモノニ対シテモ契約上ノ効力ヲ生スルニ過キサレハ賃貸借ノ登記ナルモノハ法律カ契約本来ノ効力ニ付キ一種ノ変態的拡張ヲ認ムルノ要件ナリト謂ウヘク其要件ヲ履践スルト否トハ賃貸借本来ノ効力範囲ニ属セスシテ当事者カ任意ニ処分シ得ヘキ事項ナレハ賃借人ハ賃貸借ノ登記ヲ為スコトノ特約存セサル場合ニ於テハ特別ノ規定ナキ限リ賃貸人ニ対シテ賃貸借ノ本登記請求権ハ勿論其仮登記ヲ為ス権利ヲモ有セサルモノト解スルヲ相当トス。」

事案：土地賃借人が土地上に建物を建築した場合において、その後当該賃借人が当該建物を第三者に賃貸し、その敷地として土地の利用を許容することが、土地の転貸借に当たるかが問題となった。

判旨：「轉貸ハ賃借人カ賃借物ヲ第三者ニ賃貸スル關係ヲ指稱スルモノナルヲ以テ土地ノ賃借人カ其ノ地上ニ建設シタル建物ヲ賃貸シ其ノ敷地トシテ土地ノ利用ヲ許容スル場合ノ如キハ之ヲ土地ノ轉貸借ト目スヘキモノニ非サル…。」

事案：賃借地上にある建物の売買契約が締結された場合において、売主は、買主に対し、当該建物の敷地の賃借権を譲渡したこととなり、当該敷地の賃貸人から賃借権の譲渡につき承諾を得る義務を負うのかが問題となった。

判旨：「賃借地上にある建物の売買契約が締結された場合においては、特別の事情のないかぎり、その売主は買主に対し建物の所有権とともにその敷地の賃借権をも譲渡したものと解すべきであり、そして、それに伴い、右のような特約または慣行がなくても、特別の事情のないかぎり、建物の売主は買主に対しその敷地の賃借権譲渡につき賃貸人の承諾を得る義務を負うものと解すべきである。けだし、建物の所有権は、その敷地の利用権を伴わなければ、その効力を全うすることができないものであるから、賃借地上にある建物の所有権が譲渡された場合には、特別の事情のないかぎり、それと同時にその敷地の賃借権も譲渡されたものと推定するのが相当であるし、また、賃借権の譲渡は賃貸人の承諾を得なければ賃貸人に対抗することができないのが原則であるから、建物の所有権とともにその敷地の賃借権を譲渡する契約を締結した者が右賃借権譲渡につき賃貸人の承諾を得ることは、その者の右譲渡契約にもとづく当然の義務であると解するのが合理的であるからである。」

事案：家屋の賃借人が賃料の支払を1か月分でも怠ったときは、賃貸借契約は当然解除となり、賃借人は賃貸人に対し直ちに右家屋を明け渡す旨を定めた訴訟上の和解条項が存在する場合において、賃借人が賃料の支払いを怠ったときには、例外なく、当該賃料の支払い遅滞による契約の当然解除の効力を認めることができるかが問題となった。

判旨：「賃貸借契約については、それが当事者間の信頼関係を基礎とする継続的債権関係であることにともなう別個の配慮を要するものがあると考えられる。すなわち、家屋の賃借人が賃料の支払を1か月分でも怠つたときは、賃貸借契約は当然解除となり、賃借人は賃貸人に対し直ちに右家屋を明け渡す旨を定めた訴訟上の和解条項は、和解成立に至るまでの経緯を考慮にいれても、いまだ右信頼関係が賃借人の賃料の支払遅滞を理由に解除の意思表示を要することなく契約が当然に解除されたものとみなすのを相当とする程度にまで破壊されたとはいえず、したがつて、契約の当然解除の効力を認めることが合理的とはいえないような特別の事情がある場合についてまで、右賃料の支払遅滞による契約の当然解除の効力を認めた趣旨の合意ではないと解するのが相当である。」

事案：賃借人が賃貸人の承諾なく第三者に賃借物を使用収益させた場合において、賃貸人は、例外なく612条2項により賃貸借契約を解除しうるかが問題となった。

判旨：「元来民法612条は、賃貸借が当事者の個人的信頼を基礎とする継続的法律関係であることにかんがみ、賃借人は賃貸人の承諾がなければ第三者に賃借権を譲渡し又は転貸することを得ないものとすると同時に、賃借人がもし賃貸人の承諾なくして第三者をして賃借物の使用収益を為さしめたときは、賃貸借関係を継続するに堪えない背信的所為があつたものとして、賃貸人において一方的に賃貸借関係を終止せしめ得ることを規定したものと解すべきである。したがつて、賃借人が賃貸人の承諾なく第三者をして賃借物の使用収益を為さしめた場合においても、賃借人の当該行為が賃貸人に対する背信的行為と認めるに足らない特段の事情がある場合においては、同条の解除権は発生しないものと解するを相当とする。」

事案：所有権ないし賃貸権限を有しない者から不動産を貸借した賃借人が、賃借物に対する権利に基づき自己に対して明渡しを請求することができる第三者からその明渡しを求められた場合において、それ以降、賃貸人に対する賃料の支払を拒絶することができるかが問題となった。

判旨：「所有権ないし賃貸権限を有しない者から不動産を貸借した者は、その不動産につき権利を有する者から右権利を主張され不動産の明渡を求められた場合には、貸借不動産を使用収益する権原を主張することができなくなるおそれが生じたものとして、民法559条で準用する同法576条により、右明渡請求を受けた以後は、賃貸人に対する賃料の支払を拒絶することができるものと解するのが相当である。」

事案：対抗力のある賃貸借が設定された賃貸建物が譲渡された場合において、譲受人が当該賃貸借を承継するためには、賃借人に対して承継の通知をしなければならないかが問題となった。 

判旨：「建物の所有権取得と同時に当然賃貸借を承継するものであって、その承継の通知を要しない…。」

事案：原賃貸人が賃借人の債務不履行を理由として原賃貸借契約を解除した場合において、原賃貸人の承諾のある転貸借契約が、いつの時点で終了するのかが問題となった。

判旨：「賃貸人の承諾のある転貸借においては、転借人が目的物の使用収益につき賃貸人に対抗し得る権原（転借権）を有することが重要であり、転貸人が、自らの債務不履行により賃貸借契約を解除され、転借人が転借権を賃貸人に対抗し得ない事態を招くことは、転借人に対して目的物を使用収益させる債務の履行を怠るものにほかならない。そして、賃貸借契約が転貸人の債務不履行を理由とする解除により終了した場合において、賃貸人が転借人に対して直接目的物の返還を請求したときは、転借人は賃貸人に対し、目的物の返還義務を負うとともに、遅くとも右返還請求を受けた時点から返還義務を履行するまでの間の目的物の使用収益について、不法行為による損害賠償義務又は不当利得返還義務を免れないこととなる。他方、賃貸人が転借人に直接目的物の返還を請求するに至った以上、転貸人が賃貸人との間で再び賃貸借契約を締結するなどして、転借人が賃貸人に転借権を対抗し得る状態を回復することは、もはや期待し得ないものというほかはなく、転貸人の転借人に対する債務は、社会通念及び取引観念に照らして履行不能というべきである。したがって、賃貸借契約が転貸人の債務不履行を理由とする解除により終了した場合、賃貸人の承諾のある転貸借は、原則として、賃貸人が転借人に対して目的物の返還を請求した時に、転貸人の転借人に対する債務の履行不能により終了すると解するのが相当である。」

事案：原賃貸借契約が期間満了により終了した場合において、転借人は、原賃貸人に対して、転借権を対抗することができるかが問題となった。

判旨：「賃借人カ賃借物ヲ第三者ニ転貸シタル場合ニ於テ賃貸人カ其ノ転貸借ヲ承諾セサルトキハ之ヲ以テ賃貸人ニ対抗スルコトヲ得サルニ過キスシテ其ノ転貸借ハ無効トナルモノニ非ス従テ賃貸人ノ承諾ニ因リ適法ニ転貸借カ行ハレタル後ニ於テ転貸借ノ終了スルニ先チ賃貸借カ賃貸人ト賃借人トノ合意ニ因リ解除セラレ若ハ賃貸借カ期間満了ニ因リ終了シタルトキハ爾後転貸借ハ当然其ノ効力ヲ失フニ非スシテ之ヲ賃貸人ニ対抗スルコトヲ得サルニ過キサルモノトス。」

事案：土地賃貸人から土地を賃借している借地人が、当該土地上に建物を建ててこれを第三者に賃貸している場合において、土地賃貸借が合意解除されたとき、土地賃貸人は、当該解除を当該土地上の建物の賃借人に対抗できるかが問題となった。

判旨：「本件借地契約は、右の如く、調停により地主たるAと借地人たるBとの合意によつて解除され、消滅に至つたものではあるが、原判決によれば、前叙の如く、Bは、右借地の上に建物を所有しており、昭和30年3月からは、Cがこれを賃借して同建物に居住し、家具製造業を営んで今日に至つているというのであるから、かかる場合においては、たとえAとBとの間で、右借地契約を合意解除し、これを消滅せしめても、特段の事情がない限りは、Aは、右合意解除の効果を、Cに対抗し得ないものと解するのが相当である。なぜなら、AとCとの間には直接に契約上の法律関係がないにもせよ、建物所有を目的とする土地の賃貸借においては、土地賃貸人は、土地賃借人が、その借地上に建物を建築所有して自らこれに居住することばかりでなく、反対の特約がないかぎりは、他にこれを賃貸し、建物賃借人をしてその敷地を占有使用せしめることをも当然に予想し、かつ認容しているものとみるべきであるから、建物賃借人は、当該建物の使用に必要な範囲において、その敷地の使用收益をなす権利を有するとともに、この権利を土地賃貸人に対し主張し得るものというべく、右権利は土地賃借人がその有する借地権を抛棄することによつて勝手に消滅せしめ得ないものと解するのを相当とするところ、土地賃貸人とその賃借人との合意をもつて賃貸借契約を解除した本件のような場合には賃借人において自らその借地権を抛棄したことになるのであるから、これをもつて第三者たるCに対抗し得ないものと解すべきであり、このことは民法398条、538条の法理からも推論することができるし、信義誠実の原則に照しても当然のことだからである。（昭和9年3月7日大審院判決、民集13巻278頁、昭和37年2月1日当裁判所第一小法廷判決、最高裁判所民事裁判集58巻441頁各参照）。」

事案：賃貸人が賃料延滞を理由として土地賃貸借契約を解除する場合において、地上建物の借家人に対して延滞賃料の支払の機会を与える必要があるかが問題となった。

判旨：「賃貸人が賃料延滞を理由として土地賃貸借契約を解除するには、賃借人に対して催告すれば足り、地上建物の借家人に対して右延滞賃料の支払の機会を与えなければならないものではない。」

事案：建物賃貸借契約において建物の所有権移転に伴い賃貸人たる地位に承継があった場合において、旧賃貸人に差し入れられた敷金の帰趨が問題となった。

判旨：「敷金は、賃貸借契約終了の際に賃借人の賃料債務不履行があるときは、その弁済として当然これに充当される性質のものであるから、建物賃貸借契約において該建物の所有権移転に伴い賃貸人たる地位に承継があつた場合には、旧賃貸人に差し入れられた敷金は、賃借人の旧賃貸人に対する未払賃料債務があればその弁済としてこれに当然充当され、その限度において敷金返還請求権は消滅し、残額についてのみその権利義務関係が新賃貸人に承継されるものと解すべきである。」

事案：土地賃借権が賃貸人の承諾を得て旧賃借人から新賃借人に移転された場合において、敷金に関する敷金交付者の権利義務関係が新賃借人に承継されるかどうかが問題となった。

判旨：「土地賃貸借における敷金契約は、賃借人又は第三者が賃貸人に交付した敷金をもつて、賃料債務、賃貸借終了後土地明渡義務履行までに生ずる賃料額相当の損害金債務、その他賃貸借契約により賃借人が賃貸人に対して負担することとなる一切の債務を担保することを目的とするものであつて、賃貸借に従たる契約ではあるが、賃貸借とは別個の契約である。そして、賃借権が旧賃借人から新賃借人に移転され賃貸人がこれを承諾したことにより旧賃借人が賃貸借関係から離脱した場合においては、敷金交付者が、賃貸人との間で敷金をもつて新賃借人の債務不履行の担保とすることを約し、又は新賃借人に対して敷金返還請求権を譲渡するなど特段の事情のない限り、右敷金をもつて将来新賃借人が新たに負担することとなる債務についてまでこれを担保しなければならないものと解することは、敷金交付者にその予期に反して不利益を被らせる結果となつて相当でなく、敷金に関する敷金交付者の権利義務関係は新賃借人に承継されるものではないと解すべきである。」

事案：敷金が授受された賃貸借契約に係る賃料債権につき抵当権者が物上代位権を行使してこれを差し押さえた場合において、当該賃貸借契約が終了し、目的物が明け渡されたとき、賃料債権が敷金の充当によりその限度で消滅するかが問題となった。

判旨：「賃貸借契約における敷金契約は、授受された敷金をもって、賃料債権、賃貸借終了後の目的物の明渡しまでに生ずる賃料相当の損害金債権、その他賃貸借契約により賃貸人が賃借人に対して取得することとなるべき一切の債権を担保することを目的とする賃貸借契約に付随する契約であり、敷金を交付した者の有する敷金返還請求権は、目的物の返還時において、上記の被担保債権を控除し、なお残額があることを条件として、残額につき発生することになる（最高裁昭和46年（オ）第357号同48年2月2日第二小法廷判決・民集27巻1号80頁参照）。これを賃料債権等の面からみれば、目的物の返還時に残存する賃料債権等は敷金が存在する限度において敷金の充当により当然に消滅することになる。このような敷金の充当による未払賃料等の消滅は、敷金契約から発生する効果であって、相殺のように当事者の意思表示を必要とするものではないから、民法511条によって上記当然消滅の効果が妨げられないことは明らかである。
 また、抵当権者は、物上代位権を行使して賃料債権を差し押さえる前は、原則として抵当不動産の用益関係に介入できないのであるから、抵当不動産の所有者等は、賃貸借契約に付随する契約として敷金契約を締結するか否かを自由に決定することができる。したがって、敷金契約が締結された場合は、賃料債権は敷金の充当を予定した債権になり、このことを抵当権者に主張することができるというべきである。
 以上によれば、敷金が授受された賃貸借契約に係る賃料債権につき抵当権者が物上代位権を行使してこれを差し押さえた場合においても、当該賃貸借契約が終了し、目的物が明け渡されたときは、賃料債権は、敷金の充当によりその限度で消滅する…。」

事案：借地上の建物につき借地人から譲渡担保権の設定を受けた者が、建物の引渡しを受けて使用又は収益をする場合において、借地の貸主が借地の賃貸借契約を612条2項に基づいて解除することができるか問題となった。

判旨：「地上建物につき譲渡担保権が設定された場合であっても、譲渡担保権者が建物の引渡しを受けて使用又は収益をするときは、いまだ譲渡担保権が実行されておらず、譲渡担保権設定者による受戻権の行使が可能であるとしても、建物の敷地について民法612条にいう賃借権の譲渡又は転貸がされたものと解するのが相当であり、他に賃貸人に対する信頼関係を破壊すると認めるに足りない特段の事情のない限り、賃貸人は同条2項により土地賃貸借契約を解除することができるものというべきである。けだし、（1）民法612条は、賃貸借契約における当事者間の信頼関係を重視して、賃借人が第三者に賃借物の使用又は収益をさせるためには賃貸人の承諾を要するものとしているのであって、賃借人が賃借物を無断で第三者に現実に使用又は収益させることが、正に契約当事者間の信頼関係を破壊する行為となるものと解するのが相当であり、（2）譲渡担保権設定者が従前どおり建物を使用している場合には、賃借物たる敷地の現実の使用方法、占有状態に変更はないから、当事者間の信頼関係が破壊されるということはできないが、（3）譲渡担保権者が建物の使用収益をする場合には、敷地の使用主体が替わることによって、その使用方法、占有状態に変更を来し、当事者間の信頼関係が破壊されるものといわざるを得ないからである。」

事案：転貸借について原賃貸人が承諾をした場合において、転借人の故意又は過失で建物に損害が発生したとき、転貸人が原賃貸人に対して責任を負うか問題となった。

判旨：「転貸借契約ソノモノノ当然有効ナルハ猶他人ノ物ノ売買契約ソノモノノ有効ナルト撰フトコロナシト雖転貸借契約ノ履行トシテ賃借人即転貸人カ転借人ヲシテ現実ニ物ヲ使用セシムルコトハ賃貸人ノ承諾無キ限リ濫ニ之ヲ為スヲ得ス何者凡ソ賃貸借ナルモノハ賃借人ソノ人ニ対スル信用ニ基キテ成立スルモノナルカ故ニ賃借人ニ於テ擅ニ他人ヲシテ賃借物ヲ使用セシムルコトハ此ノ契約ノ本質上之ヲ認ム可カラサルヲ以テナリ故ニ此ノ承諾ナルモノハ申込ニ対スル承諾トハ全然其ノ趣ヲ異ニシ一ノ許諾即許可ノ義ニ外ナラス之レアレハ即賃借人カ他人ヲシテ目的物ヲ使用セシムルコトカ適法ト為リ賃貸人ニ於テハ又民法第612条ノ解除権ヲ有セサルニ至ルニ過キス之ニ依リテ以テ賃貸人ト転借人トノ間ニ何等ノ賃借関係モ成立スルニ非ス（唯法律上或種ノ請求権即例ヘハ賃貸借終了ノ場合ニ於ケル返還請求権カ直接ニ発生スルニ止ル）又右ノ承諾ニ依リ賃貸人ト賃借人間ノ契約関係ニモ毫末ノ影響ヲ及ホスコト無ク賃貸借ハ依然トシテ存続スルヲ以テ従テ又賃借人ニ於テ善良ナル管理者ノ注意ヲ用ヰテ目的物ヲ保管スヘキ義務ノ如キモ亦何等渝ルトコロアルヲ見ス則チ爾リト雖現実ニ物ヲ使用シツツアル者ハ転借人ソノ人ナルヲ以テ其ノ故意若ハ過失ニ依リ物ヲ滅失毀損シタルトキハ縦令転貸借ニ付賃貸人ノ承諾アリ又転貸人ソノ人ニ於テ何等責ムヘキ事情無キ場合ト雖転貸人トシテ其ノ責ニ任セサルヲ得ス。」

事案：土地賃借人が土地上に建物を建築し、当該建物を第三者に賃貸し、その敷地として土地の利用を許容した場合において、それが土地の転貸借に当たり、建物賃借権の範囲に、敷地の賃借権が含まれるといえるかが問題となった。

判旨：「轉貸ハ賃借人カ賃借物ヲ第三者ニ賃貸スル關係ヲ指稱スルモノナルヲ以テ土地ノ賃借人カ其ノ地上ニ建設シタル建物ヲ賃貸シ其ノ敷地トシテ土地ノ利用ヲ許容スル場合ノ如キハ之ヲ土地ノ轉貸借ト目スヘキモノニ非サル…。」