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民法 物権的請求権の相手方 最三小判平成6年2月8日
概要
①土地所有権に基づく物上請求権を行使して建物収去・土地明渡しを請求するには、現実に建物を所有することによってその土地を占拠し、土地所有権を侵害している者を相手方とすべきである。
②他人の土地上の建物を取得し、自らの意思に基づいてその所有権取得の登記を経由した者は、たといその建物を他に譲渡したとしても、引き続き当該登記名義を保有する限り、土地所有者に対し、建物所有権の喪失を主張して建物収去・土地明渡しの義務を免れることはできない。
②他人の土地上の建物を取得し、自らの意思に基づいてその所有権取得の登記を経由した者は、たといその建物を他に譲渡したとしても、引き続き当該登記名義を保有する限り、土地所有者に対し、建物所有権の喪失を主張して建物収去・土地明渡しの義務を免れることはできない。
判例
事案：①土地所有権に基づく物権的請求権を行使する場合において、当該請求の相手方として誰を選択するべきかが問題となった。
②他人の土地上の建物を取得し、自らの意思に基づいてその所有権取得の登記を経由した者が、当該建物を他に譲渡したものの、引き続き当該登記名義を保有しているという場合において、土地所有者に対し、建物所有権の喪失を主張して建物収去・土地明渡しの義務を免れることができるかが問題となった。
判旨：①「土地所有権に基づく物上請求権を行使して建物収去・土地明渡しを請求するには、現実に建物を所有することによってその土地を占拠し、土地所有権を侵害している者を相手方とすべきである。したがって、未登記建物の所有者が未登記のままこれを第三者に譲渡した場合には、これにより確定的に所有権を失うことになるから、その後、その意思に基づかずに譲渡人名義に所有権取得の登記がされても、右譲渡人は、土地所有者による建物収去・土地明渡しの請求につき、建物の所有権の喪失により土地を占有していないことを主張することができるものというべきであり（最高裁昭和31年（オ）第119号同35年6月17日第二小法廷判決・民集14巻8号1396頁参照）、また、建物の所有名義人が実際には建物を所有したことがなく、単に自己名義の所有権取得の登記を有するにすぎない場合も、土地所有者に対し、建物収去・土地明渡しの義務を負わないものというべきである（最高裁昭和44年（オ）第1215号同47年12月7日第一小法廷判決・民集26巻10号1829頁参照）。」
②「もっとも、他人の土地上の建物の所有権を取得した者が自らの意思に基づいて所有権取得の登記を経由した場合には、たとい建物を他に譲渡したとしても、引き続き右登記名義を保有する限り、土地所有者に対し、右譲渡による建物所有権の喪失を主張して建物収去・土地明渡しの義務を免れることはできないものと解するのが相当である。けだし、建物は土地を離れては存立し得ず、建物の所有は必然的に土地の占有を伴うものであるから、土地所有者としては、地上建物の所有権の帰属につき重大な利害関係を有するのであって、土地所有者が建物譲渡人に対して所有権に基づき建物収去・土地明渡しを請求する場合の両者の関係は、土地所有者が地上建物の譲渡による所有権の喪失を否定してその帰属を争う点で、あたかも建物についての物権変動における対抗関係にも似た関係というべく、建物所有者は、自らの意思に基づいて自己所有の登記を経由し、これを保有する以上、右土地所有者との関係においては、建物所有権の喪失を主張できないというべきであるからである。もし、これを、登記に関わりなく建物の「実質的所有者」をもって建物収去・土地明渡しの義務者を決すべきものとするならば、土地所有者は、その探求の困難を強いられることになり、また、相手方において、たやすく建物の所有権の移転を主張して明渡しの義務を免れることが可能になるという不合理を生ずるおそれがある。他方、建物所有者が真実その所有権を他に譲渡したのであれば、その旨の登記を行うことは通常はさほど困難なこととはいえず、不動産取引に関する社会の慣行にも合致するから、登記を自己名義にしておきながら自らの所有権の喪失を主張し、その建物の収去義務を否定することは、信義にもとり、公平の見地に照らして許されないものといわなければならない。」
②他人の土地上の建物を取得し、自らの意思に基づいてその所有権取得の登記を経由した者が、当該建物を他に譲渡したものの、引き続き当該登記名義を保有しているという場合において、土地所有者に対し、建物所有権の喪失を主張して建物収去・土地明渡しの義務を免れることができるかが問題となった。
判旨：①「土地所有権に基づく物上請求権を行使して建物収去・土地明渡しを請求するには、現実に建物を所有することによってその土地を占拠し、土地所有権を侵害している者を相手方とすべきである。したがって、未登記建物の所有者が未登記のままこれを第三者に譲渡した場合には、これにより確定的に所有権を失うことになるから、その後、その意思に基づかずに譲渡人名義に所有権取得の登記がされても、右譲渡人は、土地所有者による建物収去・土地明渡しの請求につき、建物の所有権の喪失により土地を占有していないことを主張することができるものというべきであり（最高裁昭和31年（オ）第119号同35年6月17日第二小法廷判決・民集14巻8号1396頁参照）、また、建物の所有名義人が実際には建物を所有したことがなく、単に自己名義の所有権取得の登記を有するにすぎない場合も、土地所有者に対し、建物収去・土地明渡しの義務を負わないものというべきである（最高裁昭和44年（オ）第1215号同47年12月7日第一小法廷判決・民集26巻10号1829頁参照）。」
②「もっとも、他人の土地上の建物の所有権を取得した者が自らの意思に基づいて所有権取得の登記を経由した場合には、たとい建物を他に譲渡したとしても、引き続き右登記名義を保有する限り、土地所有者に対し、右譲渡による建物所有権の喪失を主張して建物収去・土地明渡しの義務を免れることはできないものと解するのが相当である。けだし、建物は土地を離れては存立し得ず、建物の所有は必然的に土地の占有を伴うものであるから、土地所有者としては、地上建物の所有権の帰属につき重大な利害関係を有するのであって、土地所有者が建物譲渡人に対して所有権に基づき建物収去・土地明渡しを請求する場合の両者の関係は、土地所有者が地上建物の譲渡による所有権の喪失を否定してその帰属を争う点で、あたかも建物についての物権変動における対抗関係にも似た関係というべく、建物所有者は、自らの意思に基づいて自己所有の登記を経由し、これを保有する以上、右土地所有者との関係においては、建物所有権の喪失を主張できないというべきであるからである。もし、これを、登記に関わりなく建物の「実質的所有者」をもって建物収去・土地明渡しの義務者を決すべきものとするならば、土地所有者は、その探求の困難を強いられることになり、また、相手方において、たやすく建物の所有権の移転を主張して明渡しの義務を免れることが可能になるという不合理を生ずるおそれがある。他方、建物所有者が真実その所有権を他に譲渡したのであれば、その旨の登記を行うことは通常はさほど困難なこととはいえず、不動産取引に関する社会の慣行にも合致するから、登記を自己名義にしておきながら自らの所有権の喪失を主張し、その建物の収去義務を否定することは、信義にもとり、公平の見地に照らして許されないものといわなければならない。」
過去問・解説
（H18 司法 第10問 4）
建物を所有することによって土地を不法占有している者がいる場合、土地の所有者は建物の所有者を相手に訴えを起こさなければならず、建物の登記名義人がだれかは被告を選ぶ基準とはならない。
建物を所有することによって土地を不法占有している者がいる場合、土地の所有者は建物の所有者を相手に訴えを起こさなければならず、建物の登記名義人がだれかは被告を選ぶ基準とはならない。
（正答）✕
（解説）
判例（最判平6.2.8）は、「土地所有権に基づく物上請求権を行使して建物収去・土地明渡しを請求するには、現実に建物を所有することによってその土地を占拠し、土地所有権を侵害している者を相手方とすべきである。」と判示している。したがって、建物を所有することによって土地を不法占有している者がいる場合、土地の所有者は建物の所有者を相手に訴えを起こすことができる。
しかし、同判例は、「他人の土地上の建物の所有権を取得した者が自らの意思に基づいて所有権取得の登記を経由した場合には、たとい建物を他に譲渡したとしても、引き続き右登記名義を保有する限り、土地所有者に対し、右譲渡による建物所有権の喪失を主張して建物収去・土地明渡しの義務を免れることはできないものと解するのが相当である。」と判示している。したがって、建物の登記名義人を相手方として訴えを起こすことができる場合もあるといえる。よって、土地の所有者は建物の所有者を相手に訴えを起こさなければならないわけではなく、建物の登記名義人がだれかは被告を選ぶ基準となり得る場合があるといえる。
判例（最判平6.2.8）は、「土地所有権に基づく物上請求権を行使して建物収去・土地明渡しを請求するには、現実に建物を所有することによってその土地を占拠し、土地所有権を侵害している者を相手方とすべきである。」と判示している。したがって、建物を所有することによって土地を不法占有している者がいる場合、土地の所有者は建物の所有者を相手に訴えを起こすことができる。
しかし、同判例は、「他人の土地上の建物の所有権を取得した者が自らの意思に基づいて所有権取得の登記を経由した場合には、たとい建物を他に譲渡したとしても、引き続き右登記名義を保有する限り、土地所有者に対し、右譲渡による建物所有権の喪失を主張して建物収去・土地明渡しの義務を免れることはできないものと解するのが相当である。」と判示している。したがって、建物の登記名義人を相手方として訴えを起こすことができる場合もあるといえる。よって、土地の所有者は建物の所有者を相手に訴えを起こさなければならないわけではなく、建物の登記名義人がだれかは被告を選ぶ基準となり得る場合があるといえる。
（H23 司法 第7問 2）
Aは、占有権原なく土地上に建物を建築して自己名義で所有権保存登記をした後、これをBに売り渡したが、所有権移転登記がされる前に、土地所有者であるCから建物収去土地明渡の請求を受けた。その場合において、Aは、Bに所有権移転登記をしていない以上は、その請求を拒むことができない。
Aは、占有権原なく土地上に建物を建築して自己名義で所有権保存登記をした後、これをBに売り渡したが、所有権移転登記がされる前に、土地所有者であるCから建物収去土地明渡の請求を受けた。その場合において、Aは、Bに所有権移転登記をしていない以上は、その請求を拒むことができない。
（正答）〇
（解説）
判例（最判平6.2.8）は、「他人の土地上の建物の所有権を取得した者が自らの意思に基づいて所有権取得の登記を経由した場合には、たとい建物を他に譲渡したとしても、引き続き右登記名義を保有する限り、土地所有者に対し、右譲渡による建物所有権の喪失を主張して建物収去・土地明渡しの義務を免れることはできないものと解するのが相当である。」と判示している。したがって、占有権原なく土地上に建物を建築して自己名義で所有権保存登記をしたAは、これをBに売り渡しているとしても、Bに所有権移転登記をしていない以上は、土地所有者であるCからの建物収去土地明渡の請求を拒むことができない。
判例（最判平6.2.8）は、「他人の土地上の建物の所有権を取得した者が自らの意思に基づいて所有権取得の登記を経由した場合には、たとい建物を他に譲渡したとしても、引き続き右登記名義を保有する限り、土地所有者に対し、右譲渡による建物所有権の喪失を主張して建物収去・土地明渡しの義務を免れることはできないものと解するのが相当である。」と判示している。したがって、占有権原なく土地上に建物を建築して自己名義で所有権保存登記をしたAは、これをBに売り渡しているとしても、Bに所有権移転登記をしていない以上は、土地所有者であるCからの建物収去土地明渡の請求を拒むことができない。
（H26 予備 第4問 ウ）
Aは、B所有の甲土地上に、勝手に乙建物を建築して所有権保存登記をした上、乙建物をCに売却した。その後、Bが、Aに対し、甲土地の所有権に基づき乙建物の収去を請求した場合、Aは、乙建物についてAからCへの所有権移転登記をする前であっても、乙建物の所有権を失ったことを理由としてBの請求を拒むことができる。
Aは、B所有の甲土地上に、勝手に乙建物を建築して所有権保存登記をした上、乙建物をCに売却した。その後、Bが、Aに対し、甲土地の所有権に基づき乙建物の収去を請求した場合、Aは、乙建物についてAからCへの所有権移転登記をする前であっても、乙建物の所有権を失ったことを理由としてBの請求を拒むことができる。
（正答）✕
（解説）
判例（最判平6.2.8）は、「他人の土地上の建物の所有権を取得した者が自らの意思に基づいて所有権取得の登記を経由した場合には、たとい建物を他に譲渡したとしても、引き続き右登記名義を保有する限り、土地所有者に対し、右譲渡による建物所有権の喪失を主張して建物収去・土地明渡しの義務を免れることはできないものと解するのが相当である。」と判示している。したがって、B所有の甲土地上に、勝手に乙建物を建築して所有権保存登記をしたAは、乙土地をCに売却しているとしても、乙建物についてAからCへの所有権移転登記をする前は、乙建物の所有権を失ったことを理由としてBの請求を拒むことができない。
判例（最判平6.2.8）は、「他人の土地上の建物の所有権を取得した者が自らの意思に基づいて所有権取得の登記を経由した場合には、たとい建物を他に譲渡したとしても、引き続き右登記名義を保有する限り、土地所有者に対し、右譲渡による建物所有権の喪失を主張して建物収去・土地明渡しの義務を免れることはできないものと解するのが相当である。」と判示している。したがって、B所有の甲土地上に、勝手に乙建物を建築して所有権保存登記をしたAは、乙土地をCに売却しているとしても、乙建物についてAからCへの所有権移転登記をする前は、乙建物の所有権を失ったことを理由としてBの請求を拒むことができない。
（H28 共通 第6問 1）
A所有の甲土地上に権原なく乙建物を所有しているBがCに乙建物を売却した場合において、CがBからの乙建物の所有権移転登記を経由していないときは、Aは、Cに対し、乙建物の収去及び甲土地の明渡しを求めることができない。
A所有の甲土地上に権原なく乙建物を所有しているBがCに乙建物を売却した場合において、CがBからの乙建物の所有権移転登記を経由していないときは、Aは、Cに対し、乙建物の収去及び甲土地の明渡しを求めることができない。
（正答）✕
（解説）
判例（最判平6.2.8）は、「土地所有権に基づく物上請求権を行使して建物収去・土地明渡しを請求するには、現実に建物を所有することによってその土地を占拠し、土地所有権を侵害している者を相手方とすべきである。」と判示している。Cは、甲土地上に権原なく乙建物を所有しているBから、乙建物を買い受けているから、現実に乙建物を所有することによって甲土地を占拠し、甲土地所有権を侵害している者であるといえる。したがって、Aは、Cに対し、乙建物の収去及び甲土地の明渡しを求めることができる。
判例（最判平6.2.8）は、「土地所有権に基づく物上請求権を行使して建物収去・土地明渡しを請求するには、現実に建物を所有することによってその土地を占拠し、土地所有権を侵害している者を相手方とすべきである。」と判示している。Cは、甲土地上に権原なく乙建物を所有しているBから、乙建物を買い受けているから、現実に乙建物を所有することによって甲土地を占拠し、甲土地所有権を侵害している者であるといえる。したがって、Aは、Cに対し、乙建物の収去及び甲土地の明渡しを求めることができる。
（H28 共通 第6問 2）
A所有の甲土地上に権原なく乙建物を所有しているBがCに乙建物を売却し、CがBからの乙建物の所有権移転登記を経由した後、CがDに乙建物を売却した場合には、DがCからの乙建物の所有権移転登記を経由していないときであっても、Aは、Cに対し、乙建物の収去及び甲土地の明渡しを求めることができない。
A所有の甲土地上に権原なく乙建物を所有しているBがCに乙建物を売却し、CがBからの乙建物の所有権移転登記を経由した後、CがDに乙建物を売却した場合には、DがCからの乙建物の所有権移転登記を経由していないときであっても、Aは、Cに対し、乙建物の収去及び甲土地の明渡しを求めることができない。
（正答）✕
（解説）
判例（最判平6.2.8）は、「他人の土地上の建物の所有権を取得した者が自らの意思に基づいて所有権取得の登記を経由した場合には、たとい建物を他に譲渡したとしても、引き続き右登記名義を保有する限り、土地所有者に対し、右譲渡による建物所有権の喪失を主張して建物収去・土地明渡しの義務を免れることはできないものと解するのが相当である。」と判示している。したがって、BがCに乙建物を売却し、CがBからの乙建物の所有権移転登記を経由した場合には、たとえCがDに乙建物を売却したとしても、Cは、引き続き当該登記名義を保有する限り、乙建物収去・甲土地明渡しの義務を免れることはできない。よって、DがCからの乙建物の所有権移転登記を経由していないときは、Aは、Cに対し、乙建物の収去及び甲土地の明渡しを求めることができる。
判例（最判平6.2.8）は、「他人の土地上の建物の所有権を取得した者が自らの意思に基づいて所有権取得の登記を経由した場合には、たとい建物を他に譲渡したとしても、引き続き右登記名義を保有する限り、土地所有者に対し、右譲渡による建物所有権の喪失を主張して建物収去・土地明渡しの義務を免れることはできないものと解するのが相当である。」と判示している。したがって、BがCに乙建物を売却し、CがBからの乙建物の所有権移転登記を経由した場合には、たとえCがDに乙建物を売却したとしても、Cは、引き続き当該登記名義を保有する限り、乙建物収去・甲土地明渡しの義務を免れることはできない。よって、DがCからの乙建物の所有権移転登記を経由していないときは、Aは、Cに対し、乙建物の収去及び甲土地の明渡しを求めることができる。
（R2 予備 第3問 ア）
Aが所有する甲土地上に、Bが無権原で乙建物を所有している。Bは、自ら乙建物の所有権保存登記をした後、乙建物をCに売却してその所有権を移転した。この場合において、BからCへの乙建物の所有権移転登記がされていないときは、Aは、Bに対し、所有権に基づき乙建物の収去及び甲土地の明渡しを請求することができる。
Aが所有する甲土地上に、Bが無権原で乙建物を所有している。Bは、自ら乙建物の所有権保存登記をした後、乙建物をCに売却してその所有権を移転した。この場合において、BからCへの乙建物の所有権移転登記がされていないときは、Aは、Bに対し、所有権に基づき乙建物の収去及び甲土地の明渡しを請求することができる。
（正答）〇
（解説）
判例（最判平6.2.8）は、「他人の土地上の建物の所有権を取得した者が自らの意思に基づいて所有権取得の登記を経由した場合には、たとい建物を他に譲渡したとしても、引き続き右登記名義を保有する限り、土地所有者に対し、右譲渡による建物所有権の喪失を主張して建物収去・土地明渡しの義務を免れることはできないものと解するのが相当である。」と判示している。本肢においては、Aが所有する甲土地上に、Bが無権原で乙建物を所有しており、かつ、Bは、自ら乙建物の所有権保存登記をしている。そうすると、たとえ乙建物をCに売却してその所有権を移転したとしても、Bは、引き続き当該登記名義を保有する限り、乙建物収去・甲土地明渡しの義務を免れることはできない。したがって、BからCへの乙建物の所有権移転登記がされていないときは、Aは、Bに対し、所有権に基づき乙建物の収去及び甲土地の明渡しを請求することができる。
判例（最判平6.2.8）は、「他人の土地上の建物の所有権を取得した者が自らの意思に基づいて所有権取得の登記を経由した場合には、たとい建物を他に譲渡したとしても、引き続き右登記名義を保有する限り、土地所有者に対し、右譲渡による建物所有権の喪失を主張して建物収去・土地明渡しの義務を免れることはできないものと解するのが相当である。」と判示している。本肢においては、Aが所有する甲土地上に、Bが無権原で乙建物を所有しており、かつ、Bは、自ら乙建物の所有権保存登記をしている。そうすると、たとえ乙建物をCに売却してその所有権を移転したとしても、Bは、引き続き当該登記名義を保有する限り、乙建物収去・甲土地明渡しの義務を免れることはできない。したがって、BからCへの乙建物の所有権移転登記がされていないときは、Aは、Bに対し、所有権に基づき乙建物の収去及び甲土地の明渡しを請求することができる。
（R3 共通 第6問 ウ）
Aは、Bが所有する甲土地上に何の権原もなく乙建物を建築し、その所有権保存登記がされた。その後、Aが乙建物をCに売却して所有権を移転した場合、Cヘの所有権移転登記がされていなくても、Bは、Cに対して所有権に基づき乙建物の収去を請求することができる。
Aは、Bが所有する甲土地上に何の権原もなく乙建物を建築し、その所有権保存登記がされた。その後、Aが乙建物をCに売却して所有権を移転した場合、Cヘの所有権移転登記がされていなくても、Bは、Cに対して所有権に基づき乙建物の収去を請求することができる。
（正答）〇
（解説）
判例（最判平6.2.8）は、「土地所有権に基づく物上請求権を行使して建物収去・土地明渡しを請求するには、現実に建物を所有することによってその土地を占拠し、土地所有権を侵害している者を相手方とすべきである。」と判示している。Aは、Bが所有する甲土地上に何の権原もなく乙建物を建築し、その後、乙建物をCに売却して所有権を移転している。そうすると、Cは、現実に乙建物を所有することによって甲土地を占拠し、甲土地所有権を侵害している者であるといえる。したがって、Bは、Cに対して所有権に基づき乙建物の収去を請求することができる。
判例（最判平6.2.8）は、「土地所有権に基づく物上請求権を行使して建物収去・土地明渡しを請求するには、現実に建物を所有することによってその土地を占拠し、土地所有権を侵害している者を相手方とすべきである。」と判示している。Aは、Bが所有する甲土地上に何の権原もなく乙建物を建築し、その後、乙建物をCに売却して所有権を移転している。そうすると、Cは、現実に乙建物を所有することによって甲土地を占拠し、甲土地所有権を侵害している者であるといえる。したがって、Bは、Cに対して所有権に基づき乙建物の収去を請求することができる。
