民法第６０５条の２

条文

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第605条の2（不動産の賃貸人たる地位の移転）
① 前条、借地借家法（平成3年法律第90号）第10条又は第31条その他の法令の規定による賃貸借の対抗要件を備えた場合において、その不動産が譲渡されたときは、その不動産の賃貸人たる地位は、その譲受人に移転する。
② 前項の規定にかかわらず、不動産の譲渡人及び譲受人が、賃貸人たる地位を譲渡人に留保する旨及びその不動産を譲受人が譲渡人に賃貸する旨の合意をしたときは、賃貸人たる地位は、譲受人に移転しない。この場合において、譲渡人と譲受人又はその承継人との間の賃貸借が終了したときは、譲渡人に留保されていた賃貸人たる地位は、譲受人又はその承継人に移転する。
③ 第1項又は前項後段の規定による賃貸人たる地位の移転は、賃貸物である不動産について所有権の移転の登記をしなければ、賃借人に対抗することができない。
④ 第1項又は第2項後段の規定により賃貸人たる地位が譲受人又はその承継人に移転したときは、第608条の規定による費用の償還に係る債務及び第622条の2第1項の規定による同項に規定する敷金の返還に係る債務は、譲受人又はその承継人が承継する。

過去問・解説

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（H18 司法第18問 1）
AがBに土地を賃貸し、Bが同土地上に建物を建築して所有する場合において、AがCに同土地を譲渡したときの法律関係について、Bは、建物の所有権の登記をしているが土地の賃貸借の登記はしていなかった。この場合、Cが所有権移転登記を経ていないときは、Bは、Cに対し賃料支払を拒むことができる。

（正答）〇

（解説）
605条の2第1項は、賃貸不動産の譲渡に伴う賃貸人の地位の移転について、「前条、借地借家法…第10条又は第31条その他の法令の規定による賃貸借の対抗要件を備えた場合」であることを必要としているところ、Bは、建物の所有権の登記をしているから、「借地借家法…第10条…の規定による賃貸借の対抗要件を備えた場合」に当たり、AがCに同土地を譲渡したことに伴い、同土地に関する賃貸人の地位もAからCに移転する。
もっとも、605条2第3項は、「第1項…の規定による賃貸人たる地位の移転は、賃貸物である不動産について所有権の移転の登記をしなければ、賃借人に対抗することができない。」と規定しているから、Cが所有権移転登記を経ていないときは、Cは、Bに対し、賃貸人の地位を対抗することができない。したがって、Bは、Cに対し賃料支払を拒むことができる。

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（H19 司法第11問 4）
Aがその所有する建物をBに賃貸し、Bに引き渡した後、AがCに建物を売り渡した場合、Cがその所有権移転登記を経由しなくとも、Bは、Cからの賃料の支払請求を拒むことができない。

（正答）✕

（解説）
AがCに賃貸建物を売り渡しているから、「前条、借地借家法…第31条その他の法令の規定による賃貸借の対抗要件を備えた場合」に当たるのであれば、賃貸人の地位がAからCに移転する。
もっとも、605条の2第3項は、賃貸不動産の譲渡に伴う賃貸人の地位の移転について、「第1項…の規定による賃貸人たる地位の移転は、賃貸物である不動産について所有権の移転の登記をしなければ、賃借人に対抗することができない。」と規定している。したがって、Cがその所有権移転登記を経由していない場合、Cは、Bに対し、賃貸人の地位を対抗することができないから、Bは、Cに対し賃料支払を拒むことができる。

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（H20 司法第9問ウ）
Aが所有する甲土地の上に建物所有目的の賃借権の設定を受けたEに対し、Aから甲土地を譲り受けたCは、AからCへの所有権移転登記をしなければ、Eに対し賃料の支払を請求することができない。

（正答）〇

（解説）
AがCに借地である甲土地を譲渡しているから、「前条、借地借家法第10条…その他の法令の規定による賃貸借の対抗要件を備えた場合」に当たるのであれば、賃貸人の地位がAからCに移転する。
もっとも、605条の2第3項は、賃貸不動産の譲渡に伴う賃貸人の地位の移転について、「第1項…の規定による賃貸人たる地位の移転は、賃貸物である不動産について所有権の移転の登記をしなければ、賃借人に対抗することができない。」と規定している。したがって、Cは、AからCへの所有権移転登記をしなければ、賃貸人の地位の移転をEに対抗することができないから、Eに対し賃料の支払を請求することができない。

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（H23 司法第8問 3）
Aがその土地をBに賃貸し、Bがその土地上に建物を建築して所有権保存登記をした後、AがCに当該土地を譲渡した場合において、当該土地に関する所有権移転登記を受けたCは、Bに対して当該土地の賃料の請求をすることができる。

（正答）〇

（解説）
Aがその土地をBに賃貸し、Bがその土地上に建物を建築して所有権保存登記をした後、AがCに当該土地を譲渡しているから、「借地借家法…第10条…の規定による賃貸借の対抗要件を備えた場合において、その不動産が譲渡されたとき」として、賃貸人の地位はAからCに移転する。そして、当該土地に関する所有権移転登記を受けたCは、「賃貸物である不動産について所有権の移転の登記」をしているから、Bに対して、賃貸人の地位の移転を対抗して、当該土地の賃料の請求をすることができる。

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（H25 司法第25問ア）
Aは、Bとの間で、期間を平成22年10月1日から起算して2年とし、賃料を毎月末日に当月分を支払うとの約定で、B所有の甲建物を賃借する旨の契約を締結し、敷金をBに交付して、甲建物の引渡しを受けた。その後、Bが、Aに断りなく、甲建物をCに売却し、その日のうちにCへの所有権移転登記もされた。甲建物の売却が平成23年10月31日に行われた場合、Cは、Aに対し、平成23年11月1日以降の賃料を請求することができる。

（正答）〇

（解説）
Bが賃貸不動産である甲建物をCに売却しているから、「前条、借地借家法…第31条その他の法令の規定による賃貸借の対抗要件を備えた場合」に当たるのであれば、賃貸人の地位がAからCに移転する。そして、Cへの所有権移転登記もされているため、Cは、「賃貸物である不動産について所有権の移転の登記」をしているといえるから、Aに対して、賃貸人の地位の移転を対抗して、平成23年11月1日以降の賃料を請求することができる。

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（H25 司法第25問ウ）
Aは、Bとの間で、期間を平成22年10月1日から起算して2年とし、賃料を毎月末日に当月分を支払うとの約定で、B所有の甲建物を賃借する旨の契約を締結し、敷金をBに交付して、甲建物の引渡しを受けた。その後、Bが、Aに断りなく、甲建物をCに売却し、その日のうちにCへの所有権移転登記もされた。甲建物の売却が平成23年10月31日に行われたが、Aが甲建物について有益費を支出したのがそれ以前の平成23年9月30日であった場合には、平成24年9月30日に期間満了により賃貸借契約が終了した時点でその価格の増加が現存するときであっても、Aは、Cに対し、その有益費の償還を請求することはできない。

（正答）✕

（解説）
本肢の事例では、甲建物の譲渡に伴い、賃貸人の地位がBからCに移転しており（605条の2第1項）、かつ、Cは、賃貸人の地位の移転をAに対抗することができる（同条の2第3項）。そして、同条の2第4項は、「第1項…の規定により賃貸人たる地位が譲受人…に移転したときは、第608条の規定による費用の償還に係る債務…は、譲受人…が承継する。」と規定しているから、Bの有益費償還債務（608条2項）は、Cが承継する。したがって、Aは、Cに対し、その有益費の償還を請求することができる。

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（H25 司法第25問エ）
Aは、Bとの間で、期間を平成22年10月1日から起算して2年とし、賃料を毎月末日に当月分を支払うとの約定で、B所有の甲建物を賃借する旨の契約を締結し、敷金をBに交付して、甲建物の引渡しを受けた。その後、Bが、Aに断りなく、甲建物をCに売却し、その日のうちにCへの所有権移転登記もされた。甲建物の売却が平成23年10月31日に行われた後、平成24年9月30日に期間満了により賃貸借契約が終了した場合、Aは、甲建物をCに明け渡した上で、Cに対し、敷金の返還請求権を行使することができる。

（正答）〇

（解説）
605条の2第4項は、「第1項又は第2項後段の規定により賃貸人たる地位が譲受人又はその承継人に移転したときは、第608条の規定による費用の償還に係る債務及び第622条の2第1項の規定による同項に規定する敷金の返還に係る債務は、譲受人又はその承継人が承継する」と規定している。したがって、敷金の返還債務はCに承継されているから、Aは、甲建物をCに明け渡した上で、Cに対し、敷金の返還請求権を行使することができる。

本肢の事例では、甲建物の譲渡に伴い、賃貸人の地位がBからCに移転しており（605条の2第1項）、かつ、Cは、賃貸人の地位の移転をAに対抗することができる（同条の2第3項）。また、同条の2第4項は、「第1項…の規定により賃貸人たる地位が譲受…に移転したときは、…第622条の2第1項の規定による同項に規定する敷金の返還に係る債務は、譲受人…が承継する。」と規定しているから、Bの敷金返還債務は、Cが承継する。そして、平成24年9月30日に期間満了により賃貸借契約が終了し、Aが、甲建物をCに明け渡したことにより、「賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき」に当たり、金額が具体的に確定された敷金返還請求権が発生する（622条の2第1項1号）。したがって、Aは、Cに対し、敷金の返還請求権を行使することができる。

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（H26 司法第9問ウ）
AがBに賃貸している甲土地をCに譲渡した場合において、Cが所有権移転登記をしていない場合は、BはCに対して賃料の支払を拒むことができる。

（正答）〇

（解説）
605条の2第3項は、賃貸不動産の譲渡に伴う賃貸人の地位の移転について、「第1項…の規定による賃貸人たる地位の移転は、賃貸物である不動産について所有権の移転の登記をしなければ、賃借人に対抗することができない。」と規定している。

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（H28 司法第25問イ）
自己の所有建物を賃貸して賃借人に引き渡した者が、賃貸借契約継続中に当該建物を第三者に譲渡してその所有権を移転した場合には、賃貸人たる地位を譲渡する旨の旧所有者と新所有者間の合意がなければ、賃貸人の地位は新所有者に移転しない。

（正答）✕

（解説）
605条の3前段は、「不動産の譲渡人が賃貸人であるときは、その賃貸人たる地位は、賃借人の承諾を要しないで、譲渡人と譲受人との合意により、譲受人に移転させることができる。」として、賃貸不動産の譲渡における旧所有者・新所有者間の合意による賃貸人の地位の移転について規定している。
他方で、605条の2は、賃貸不動産の譲渡における旧所有者・新所有者間の合意を要しない賃貸人の地位の移転について規定している。したがって、本肢の事例では、「前条、借地借家法（平成3年法律第90号）第10条又は第31条その他の法令の規定による賃貸借の対抗要件を備えた場合」に当たるのであれば、賃貸人たる地位を譲渡する旨の旧所有者と新所有者間の合意がなくても、賃貸人の地位は新所有者に移転する。

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（H28 司法第25問エ）
土地賃貸借の賃借人は、当該土地の所有権移転に伴い賃貸人たる地位を譲り受けた者に対し、当該土地の所有権移転登記が経由されていないことを理由として、賃料の支払請求を拒むことができない。

（正答）✕

（解説）
605条の2第1項は、「前条、借地借家法（平成3年法律第90号）第10条又は第31条その他の法令の規定による賃貸借の対抗要件を備えた場合において、その不動産が譲渡されたときは、その不動産の賃貸人たる地位は、その譲受人に移転する」と規定し、同条3項は「…賃貸人たる地位の移転は、賃貸物である不動産について所有権の移転の登記をしなければ、賃借人に対抗することができない」と規定している。したがって、所有権移転登記を経由しない限り、賃貸人の地位の移転は賃借人に対抗できないから、土地の賃借人は当該土地の所有権移転に伴い賃貸人たる地位を譲り受けた者にからの賃料支払い請求を拒むことができる。

605条の2第3項は、賃貸不動産の譲渡に伴う賃貸人の地位の移転について、「第1項…の規定による賃貸人たる地位の移転は、賃貸物である不動産について所有権の移転の登記をしなければ、賃借人に対抗することができない。」と規定している。
本肢の事例では、当該土地の所有権移転登記が経由されておらず、「賃貸物である不動産について所有権の移転の登記」がなされていないため、譲渡人は、賃借人に対し、賃貸人の地位の移転を対抗することができない。したがって、土地賃貸借の賃借人は、当該土地の所有権移転に伴い賃貸人たる地位を譲り受けた者に対し、当該土地の所有権移転登記が経由されていないことを理由として、賃料の支払請求を拒むことができる。

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（R2 共通第25問ア）
賃貸不動産が譲渡され、その不動産の賃貸人たる地位がその譲受人に移転したときは、譲渡人が負っていた賃借人に対する費用の償還に係る債務は、譲受人が承継する。

（正答）〇

（解説）
605条の2第4項は、「第1項…の規定により賃貸人たる地位が譲受人…に移転したときは、第608条の規定による費用の償還に係る債務…は、譲受人…が承継する。」と規定している。

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（R6 司法第27問エ）
賃借建物の譲受人が賃貸人たる地位を承継したときは、当該譲受人は、当該建物につき所有権移転登記を備えなければ、賃借人に賃貸人たる地位の移転を対抗することができない。

（正答）〇

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